Frågor och svar

Ventil- och termostatbytet i Robertshöjds samfällighetsförening

Varför ska alla termostater och ventiler bytas ut på våra element?

Rören som är utbytta i vårt värmesystem sträcker sig mellan vårt pannrum på Smörslottsgatan 90, under Robertshöjdsgatan och ut till en gavelfastighet i respektive radhuslänga. När detta rörsystem nu äntligen är tätt, krävs att alla fastigheter i radhusen byter ut sina ventiler och termostater för att sluta systemet ytterligare. Respektive radhus värmesystem är parallellkopplat, vilket gör att vi är beroende av varandra. De nya ventilerna på elementen går också att finjustera, vilket optimerar hela systemet. Om någon fastighet inte byter ut sina ventiler och termostater uppnår inte systemet sin optimala funktion.

Kommer detta byte att kosta fastighetsägarna något?

Bytet av termostater och ventiler ligger i samma entreprenad som bytet av rören. Det innebär att Robertshöjds Samfällighetsförening (det vill säga – alla vi tillsammans) tar hela kostnaden. Så nej, inga kostnader kommer att falla på enskilda fastighetsägare.

Skulle inte detta ha gjorts i vintras? Styrelsen gick ju ut med information om detta i december 2021.

Jo det stämmer. Vi började planera för detta redan för tio månader sedan. På grund av de läckor som uppstått i de nya rören och problemen med att identifiera dessa läckor har vi fått vänta med byte av termostater och ventiler. Visst, frustrerande, men inte mycket att göra åt nu.

Gäller fortfarande erbjudandet från Bravida att fastighetsägare kan anmäla intresse att byta ut trasiga radiatorer/ element, mot kostnad, i samband med bytet av termostater?

Nej. Dessvärre har inte Bravida möjlighet att stå kvar vid det erbjudandet. Tillsammans måste vi prioritera tempot i bytet av termostater och ventiler, vilket gör byten av radiatorer/ element omöjligt.

Varför ska det behöva ta två dagar per radhuslänga att byta ut termostaterna och ventilerna?

Styrelsen har vädjat till entreprenören, Bravida, att skapa ett flöde/ en tidsplan som gör att varje fastighetsägare bara blir drabbad under en dag. Detta har visat sig ogörligt då alla ventiler och termostater i åtta fastigheter med åtta till 10 element behöver bytas ut samtidigt, vilket kräver att systemet är avstängt. Detta innan vattnet sätts på igen för att finjustera ventiler och ta hand om eventuella småläckage.

Kommer värmen att vara avstängd i två dagar?

Ja. Värmen måste stängas av för att skiftet av ventiler och termostater ska kunna genomföras. Det är svårt att beräkna tidsåtgång och vi tar därför höjd i att det kan ta så lång tid som två dagar innan värmen kommer tillbaka – det kan eventuellt gå fortare. När värmen kommer tillbaka så hoppas vi att alla hus har en jämn temperatur i alla sina element.

Hur informerar styrelsen om bytet av termostater och ventiler?

En allmän information har gåt ut som PM till alla 232 brevlådor innehållande:

- Varför åtgärden behövs

- Tidsplan för arbetet

- Åtgärder som krävs i varje fastighet innan bytet kan ske. Arbetsyta på 1 meter m.m.

- Kontaktuppgifter vid frågor

Hemsidan www.robertshojd.se uppdateras kontinuerligt med information.

Facebook används för kort information med länk till hemsidan.

Två veckor innan arbetet ska genomföras kommer vi gå ut till de som har uppdaterade kontaktuppgifter via e-post, SMS eller med lapp i brevlådan till de som valt det.

När fastighetsägare väntar med eller avstår ifrån att återkoppla till styrelsen att ni tagit emot informationen och att ni kommer se till att någon är hemma de två dagarna arbetet sker så innebär det att vi måste söka upp er i bostaden. Detta för att säkerställa att ingen undgått informationen. En fastighet kan äventyra hela tidsplanen. Ett tidskrävande arbete som behöver minimeras.

Under vilka tider kommer hantverkarna, Bravida, behöva tillgång till min fastighet?

Varje radhuslänga har blivit informerade om vilka dagar Bravida behöver tillgång till er fastighet. Tidsplan finns också på hemsidan där den uppdateras med eventuella förändringar.

Arbetet kommer att pågå mellan 7.00 och 16.00 varje dag.

Om jag inte har möjlighet att vara hemma och öppna för hantverkarna då?

Hela projektet bygger på ett samarbete mellan fastighetsägarna/ medlemmarna, styrelsen och våra entreprenörer. Om ingen kan vara hemma och ta emot hantverkarna de angivna dagarna och tiderna föreslår vi att ni kommer överens med en granne som ni litar på och som har den möjligheten. Väljer ni att lämna nyckel till en granne är det viktigt att ni informerar styrelsen på styrelsen@robertshojd.se vem ni lämnar nyckeln till med kontaktuppgifter. Detta för att vi ska kunna nå dessa om förändringar inträffar i tidsplanen eller om någon olycka är framme.

Om jag inte, på grund av fysiska hinder, har möjlighet att skapa arbetsyta för hantverkarna – hur gör jag då?

Hantverkarna behöver en meters arbetsyta framför varje element. Undantaget är trånga utrymmet på toaletten där nere. Vid sidan av varje element behöver det finnas ca 30 cm fritt utrymme. Detta kan innebära att bokhyllor, sängar och dylikt behöver monteras ner eller flyttas. Ta hjälp av anhöriga, släkt, vänner eller grannar i första hand. Hittar du ingen annan lösning hör du av dig till styrelsen på styrelsen@robertshojd.se

Var ska jag höra av mig med frågor?

Har du frågor eller funderingar så tveka inte att kontakta styrelsen på styrelsen@robertshojd.se Du kan också ringa till någon av styrelseledamöterna:

Lars 0702-990226

Lena 073-0512868

Liselotte 0702-017995

Frågor och svar

Rörprojektet i Robertshöjds samfällighetsförening

2021-12-30

Projektet med att byta ut rören från pannrummet, ner under Robertshöjdsgatan och vidare ut till alla 232 fastigheter i vår samfällighet börjar bli klart. Värmen i många fastigheter är svajig men våra entreprenörer arbetar hela tiden hos dem, som meddelar brister för att komma till rätta med problemen.

Detta dokument med frågor och svar hoppas vi skall kunna leda till att ni som boende i föreningen skall få de svar på frågor som ni kanske tidigare upplevt obesvarade. Vår ambition är att sammanställa de mest frekventa frågorna.

Vem ansvarar för projektet med att byta ut värmerör i föreningen?

Styrelsen för Robertshöjds Samfällighetsförening har fått uppdraget av årsmötet 2020 att investera i nya rör för fjärrvärmesystemet som försörjer våra 232 fastigheter med värme. Detta mot bakgrund av att rören läckte och de kostsamma reparationer detta medförde under flera år.

Styrelsen har efter ett omfattande arbete med förfrågningsunderlag och upphandling gett uppdraget för projektet till Torslanda Entreprenad som åtagit sig uppdraget som så kallade totalentreprenörer. Det vill säga, de ansvarar för hela projektet och tar in underentreprenörer för att genomföra vissa arbeten. En av dessa underentreprenörer är Bravida som lägger rören och kopplar dessa till våra fastigheter samt finjusterar respektive radiator/ element i våra fastigheter.

Styrelsen har också engagerat en besiktningskonsult som följer och granskar genomfört arbete mot budget, tidsplan och resultat. Styrelsen har dessutom engagerat en jurist som granskat ändringar, tillägg och avgående arbeten (ÄTA) utifrån ursprunglig projektplan.

I slutändan rapporterar styrelsen till årsmötet (medlemmarna i Robertshöjds Samfällighetsförening) som beslutar om ansvarsfrihet för styrelsen.

Varför har projektet blivit försenat?

Det finns flera orsaker till att projektet har blivit försenat. En av anledningarna är att det inte funnits tillgång till kartor/ ritningar där alla detaljer framgår. Större stenar, stubbar under marknivå, dragning av fiberkabeln och annat som gjort att grävarna inte kunnat arbeta så effektivt som de kalkylerat med. Kulverten som de gamla rören är dragna i ligger på olika djup, vilket gjort att arbetsområdet blivit större. En annan faktor har varit pandemin som försenat leveranser av material.

Varför är värmen så oregelbunden i vår fastighet?

Det är fortfarande oklart varför värmen svajar i fastigheterna. Många har kalla element till viss del och andra har det varmt. Bravida har personal i området som söker upp de fastighetsägare som larmat (mejlat till styrelsen@robertshojd.se) om kalla element. De försöker också komma till rätta med trycket genom att byta ut pumpen i pannrummet mot en starkare. De kommer också tillfälligt sätta in en större avgasaren i pannrummet vilket förhoppningsvis kommer leda till att de luftfickor som bildas i systemet försvinner. Detta arbete kommer att pågå fram till mitten av januari men värmen i våra fastigheter kommer troligtvis inte bli helt stabil förrän Bravida bytt ut termostaterna samt ställt in ventilerna på varje element.

Värmen i min fastighet är för låg. Hur ska jag göra?

Bravida kommer att byta ut avgasaren i pannrummet den 29/12 vilket förhoppningsvis skall leda till mindre luftfickor i systemet. Efter detta datum ska du inte själv lufta elementet via luftningsventilen. Bravida besöker också de fastighetsägare som via styrelsen@robertshojd.se uppgett problem med värmen generellt i fastigheten eller i enskilda rum. Allas förhoppning är att avgasaren tillsammans med byte av pump för att få ett större tryck på vattnet som förser elementen med värme ska generera en högre värme i drabbade fastigheter.

Om det fortfarande är kallt, mindre än 21 grader, (mäts 2 m från ytterdörren och 1,6 m upp) i er fastighet efter den 17/1 ber vi er återkomma till sttyrelsen@robertshojd.se. Det underlättar också mycket att ni informerar på samma ställe om problemet är avhjälpt.

När kommer man byta ut termostaterna på elementen i min fastighet?

Eftersom man måste stänga av värmen helt i en hel länga för att byta termostater och ventiler på elementen/ radiatorerena kommer detta ske först när det blir varmare ute. Uppskattningsvis i mitten, slutet av april. Denna åtgärd ingår i entreprenaden och kommer inte belasta fastighetsägaren ekonomiskt.

Om vi vill byta ut något element. När kommer Bravida att byta ut detta?

I anslutning till att termostater och ventiler byts ut på varje element har Bravida erbjudit sig att byta ut eventuellt element mot en kostnad som debiteras fastighetsägaren. Redan tidigare har vi gått u med denna information och ett 20-tal fastighetsägare har anmält intresse. Ett tydligare erbjudande med prisuppgifter och produkter kommer i anslutning till att vi vet datum för byte av termostater. Har du inte tidigare informerat om ditt intresse så gör det till styrelsen@robertshojd.se. Uppge namn, adress, mobiltelefon och e-post.

Varför har jag så lågt tryck i kranen för vårt varmvatten och/ eller kallvatten?

Den vanligaste orsaken till lågt tryck i någon av kranarna i din fastighet har visat sig vara att det kommit in rörrester i systemet som stannar upp flödet i kranarna. Det första du ska testa är att lossa på munstycket som sitter längst ut på kranen/ duschen och rengöra silen. Det kan även sitta partiklar i silen där vattnet går in i duschblandaren.

Om inte detta hjälper ber vi dig att rapportera ditt problem till styrelsen@robertshojd.se. Uppge namn, adress, mobiltelefon och e-post.

När kommer det att asfalteras på de ytor där man grävt för rördragningen?

För att nå bästa resultat av astfalteringen kommer vi göra detta först i april. På så sätt hinner massorna sätta sig.

Jag är inte nöjd med hur min trädgård blivit iordningsställd efter grävningarna. När sker förbättringar?

Gräsmattorna som rullats ut över de igen grävda schakten lades ut i hela området innan snön kom. Det är bra. Det kommer antagligen finnas delar av den utrullade gräsmattan som blir gul eller på annat sätt inte tar sig på grund av olika orsaker. I första hand väntar man in våren för dessa delar och ser om de tar sig naturligt. I andra hand kommer dessa delar att ersättas med ny gräsmatta på rulle.

Det finns också mindre ytor som inte har belagts med gräs på rulle. Dessa kommer kompletteras först när marken håller en temperatur om 7 grader, det vill säga i april/ maj.

Vissa ytor som fungerat som arbetsområde men som inte varit uppgrävda har besåtts med gräsfrö. Enligt trädgårdsmästarna på Torslanda Entreprenad ett bättre alternativ för ett gott resultat.

Vad det gäller växter, träd, buskar och häckar som inte blivit återplanterade alternativt nyplanterade kommer Torslanda att göra detta i anslutning till att förutsättningarna för detta är de rätta, det vill säga minst 7 grader i jorden.

Det har förekommit information om ekonomisk kompensation för de fastighetsägare som blivit mest drabbade av grävningarna för nya värmerör. Kommer denna kompensation att betalas ut?

Styrelsen är fullständigt medveten om att de fastighetsägare vars tomter har blivit uppgrävda i anslutning till rörprojektet har drabbats hårt. I många fall en hel sommar och höst utan att ni kunnat disponera er trädgård. Ett antal har också fått merkostnader i anslutning till projektet som inte känns bra, till stor del orättvist då rören försörjer hela området med värme. Styrelsens ambition var inledningsvis att kompensera de 59 fastighetsägare som direkt berörts av grävningarna och kommunicerade detta i olika sammanhang. Dessvärre sätter samfällighetslagen stopp för detta. Robertshöjds Samfällighetsförening får inte, enligt den lagen, kompensera enskilda fastighetsägare/ medlemmar för ändringar som görs utifrån statuten.